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相談事例

161107


父親所有の土地の上に居住用建物を建て、ローン残債があるその後土地建物を売却した場合で贈与税・譲渡所得税等の相談の続き



質問

早速ご返答を頂きまして、どうもありがとうございます。
素人の為少し難しく、どのように解釈したら良いのか分からない部分がございますので教えて頂けたらと思い、再度メールをさせて頂きました。

主人の父の年齢は68歳・主人は35歳なので、相続時清算課税制度を利用できる年齢だとは思います。
2500万円以内は非課税との事ですので利用したいのですが、これにも何か申告などが必要になってくるのでしょうか?

解答
相続時精算課税を選択する場合は、最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提出期間)に税務署に「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本(親子関係)贈与の内容などの書類とともに贈与税の申告書に添付して提出します。
その時期になりましたら、税務署でもらってください。

※参考ですが、相続時精算課税を選択しますと、普通の贈与税の控除の110万円をできなくなりますので、翌年以後に贈与があった場合に贈与税の申告が110万以下でも必要です。

また、累積で、2500万円を超えたときは、超えた分に対して20%の贈与税が基本的にはかかってきます。
相続時に相続税がかからない場合は戻ってきますが。 また、この相続時精算課税は、推定相続人の子供ごとかつ父母ごとに選択できます。
ゆえに、両親から2500万円×2人で5000万まで適用があります。 さらに住宅の購入のための贈与ですと、3500万円まで適用があります。 両親ともだと7000万円までできます。
よけい混乱したかもしれませんが,すいません。


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質問

これを利用した場合、今回贈与して貰う約700万円と実際の相続時の合計が2500万円を超えなければ良いという事なのですか?

解答

そうではなく、700万円と実際の相続時の財産の合計が1億円です。


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質問

5000万円+1000万円×法定相続人数を超える場合は相続税の申告が必要ですが。
ここの部分がよく分からないのですが、主人は4人兄妹で、両親の資産はあまりないとの事です。

解答
5000万円+1000万円×5人=1億円(母上様も相続人になります)で、1億円の相続財産を超えなければ相続税の申告は必要ありません。
お話ですと相続税の申告は必要なさそうですね。


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質問

>お父上の土地売却による課税関係
>土地を売却した譲渡益について譲渡所得税の申告が必要となります。
>2100万円とすると
>2100万円ー(取得費+譲渡費用)=譲渡益または譲渡損失
>取得費は、実際に取得した金額と2100万円×5%のいずれか高い方にします。
>譲渡益への課税
>1.所有期間が5年をこえる場合(譲渡した年の1月1日で5年を超える場合)
>長期譲渡所得として所得税15%住民税5%がかかります。
>なお、お父上はご主人と生計を一にしてないので、3000万円の特別控除は
>ありません。

この父の土地売却による課税関係がよく分からないのですが・・・。
2100万円ー(取得費+譲渡費用)=譲渡益または譲渡損失 という計算式ですが、取得費及び譲渡費用に、何の金額を入れれば良いのでしょうか?

解答

取得費とは、お父上が取得した土地の取得価格です。取得時の不動産屋さんへの仲介料などです。

譲渡費用とは、不動産屋さんへの仲介売却手数料や売却時の印紙代、測量した場合などの測量代です。


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質問

5年以上所有しているので、長期譲渡所得として合計20%の税金が掛かってくるとの事ですが、2100万円に対しての20%という事なのでしょうか?

解答
2100万円ではなく、2100万円から上記の取得費と譲渡費用を引いた金額(譲渡所得といいます)の20%です。


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質問

今までは、残った約1500万円の中から1000万円前後の中古マンションを購入する予定でいました。

もし2100万円に対して20%の税金という事になると、売却金額2100万−税金420万円−息子への譲渡(ローン返済分)700万 という計算になってしまいますか?
また、これらもろもろの手続きは不動産屋でして頂けるものなのでしょうか?
それとも税理士さんにお願いした方が宜しいのでしょうか?

解答
不動産屋さんでは無理でしょうし、また法的にできません。
優秀な営業の方なら計算式くらいは知っているでしょうが。
通常はかなり内容が複雑ですので税理士に依頼するか税務署に聞きに行ってご自分で記載します。

今は自書申告と言って税務署は記載してくれません。
また、ご主人の譲渡所得の申告が必要です。約3年前ということですが、売却する日にもよりますが、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12/31までに売却した場合の損失は、給与所得があれば、給与部分の税金が全部又は一部が還付されます。

また売却した年で控除しきれない場合には以後3年に渡って給与所得から引けます。







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