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不動産業の経理・仕訳の仕方


その1 その2 その3 仕訳例(新築物件) 仕訳例(中古物件) 仕訳例(転売物件)


更地を購入して、そこに、新築の建物を建てます。
D新築の戸建を(1200万円)建てたとします。

イ. 工務店等に手付金200万円を支払います。
 (借方)前払金(補助科目・不課税) 2,000,000
 (貸方)現預金 2,000,0000

ロ. 新築建物が完成し,残金 1000万円を支払います。
 (借方)販売用不動産(補助科目・課税仕入) 12,000,000
 (貸方)現預金 10,000,000
      前払金 2,000,000
適用部分には、所在地・建物を記載します。

といった具合に棚卸資産である販売用不動産勘定を用いて、建物ですので、全額課税仕入となります。

Eこの新築物件である土地建物が、4200万円にて売買契約が決まりました。
契約書には一般的に、上記のうち消費税額 700,000円と記載しています。
つまり、700,000円÷5%=14,000,000  消費税額 700,000円
建物 税込みで、14,700,000円 土地 27,300,000円にて販売価格が決まりました。

イ.  手付金 2,000,000を受取りました。
 (借方) 現金 2,000,000  (貸方)前受金(補助科目・不課税) 2,000,000

ロ. 残金 40,000,000円を受取りました。
 (借方) 現預金 40,000,000
       前受金 2,000,000
 (貸方)不動産販売収入(土地分・非課税売上) 27,300, 000
      不動産販売収入(建物分・課税売上)  14,700,000
売上高でもよいのですが、上記の不動産販売収入の勘定科目をおすすめします。
ついでに、仲介収入は不動産仲介収入、賃貸の媒介収入は不動産賃貸仲介収入
賃貸収入は不動産賃貸収入などのように分けておいたほうがよいと思います。

※ちなみに不動産仲介収入は全額課税売上です。
 不動産賃貸仲介収入も同様に全額課税売上となります。
 不動産賃貸収入は、住宅用は非課税売上です。相手が事業をそこで行なっていれば、課税売上です。

ハ. 販売に際して、仲介の不動産屋さんへ仲介手数料 1,386,000を支払う。
1,386,000円には、非課税売上である土地と課税売上である建物の両方の分ですので、個別対応方式の場合ですと、売上比により按分します。
この場合、消費税込みの金額で按分するのか、抜きの金額で按分するかによって数字が異なってきます。込みの金額にての按分でよいと思います。

土地部分にかかわる販売手数料
 1,386,000×27,300,000÷42,000,000=900,900
建物部分にかかわる販売手数料
 1,386,000×14,700,000÷42,000,000=485,100

 (借方)販売手数料(非課税売上に対応する課税仕入) 900,900
     販売手数料(課税仕入) 485,100
 (貸方)現預金 1,386,000
となり、個別対応方式では、非課税売上(土地)に対応する部分については、控除対象仕入税額とならなくなり、課税売上(建物)部分に対応するだけ控除対象仕入税額となります。


ニ. 不動産販売原価勘定への振替
 販売用不動産が売却されましたら、販売用不動産勘定(棚卸資産)から、不動産販売原価勘定に振替えます。そうすると、販売用不動産が減少して、不動産販売原価(仕入)に販売原価が計上されます。
仕入勘定を変更して不動産販売原価勘定を作成すればよいと思います。
消費税の設定は、対象外・不課税にします。

 (借方)不動産販売原価(土地分・不課税) 25,876,150
 (貸方)販売用不動産(土地分・不課税)   25,876,150

 (借方)不動産販売原価(建物分・不課税) 12.,000,000
 (貸方)販売用不動産(建物分・不課税)   12,000,000

上記のように仕訳しますと、在庫計算がつねにされるようになり、売却時に売上原価が計上されることにより、営業利益が一目で試算上簡単に確認できます。

消費税の処理については、この原価振替においては、不課税・課税対象外にて処理を行い、販売用不動産勘定にて、課税仕入・非課税・対象外または不課税・非課税売上に対応する課税仕入などにより処理します。

ちなみに建設業においても、自動に建設原価に振替処理ができないプログラムの場合においても、科目数は、増えてしまいますが、上記と同じような処理をすることにより、帳簿在庫が常に示され、いつも利益の把握ができます。
 

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